בקצרה: תמ"א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שאפשרה לקבל היתר לתוספת זכויות בתמורה לחיזוק הבניין. התוכנית פקעה, וגם בערים שבחרו להאריך אותה היא חלה רק עד מאי 2026 או עד אישור תוכנית חלופית. היתרים שכבר ניתנו נשארים בתוקף; פרויקטים חדשים עוברים לתוכניות התחדשות עירונית של הרשויות או לחלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה).
עשרות אלפי בעלי דירות חתמו לאורך השנים על הסכמי תמ"א 38, וחלקם עדיין לא ראו מנוף. אחרי הפקיעה עולות שאלות מעשיות: מה קורה עם הסכם קיים, האם בקשה שהוגשה ממשיכה, ואיזה מסלול נשאר למי שרוצה להתחיל עכשיו. המדריך מסביר את המצב לפי השלב שבו נמצא הבניין.
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 אושרה ב-2005 כדי לעודד חיזוק של בניינים ישנים שנבנו לפני שנכנס לתוקף תקן רעידות האדמה. במקום שהמדינה תממן את החיזוק, התוכנית נתנה זכויות בנייה נוספות – קומות, הרחבות ומרחבים מוגנים – ויזם שמימן את החיזוק קיבל את הדירות החדשות. היו לה שני מסלולים:
| מסלול | מה נבנה | מה מקבלים הדיירים |
|---|---|---|
| תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי | חיזוק הבניין הקיים ותוספת קומות ודירות | חיזוק, לרוב ממ"ד, מרפסת ושיפוץ חזיתות ולובי |
| תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש | הריסת הבניין ובנייה של בניין חדש וגבוה יותר | דירה חדשה בבניין חדש, בדרך כלל גדולה יותר |
היתרון הגדול של תמ"א 38 היה שהיא אפשרה לקבל היתר ישירות, בלי לשנות את התב"ע. זה גם מה שהשתנה עם הפקיעה.
מתי פקעה תמ"א 38?
התוכנית פקעה ברמה הארצית, ורשויות שהגישו תוכנית חלופית יכלו לבחור בהארכה זמנית. לפי הדיווחים, ערים כמו ראשון לציון, באר שבע, חיפה, רמת גן, פתח תקווה, כפר סבא, חדרה ואשדוד בחרו בהארכה – ובהן התוכנית חלה עד מאי 2026 או עד שאושרה התוכנית החלופית, המוקדם מביניהם. לעומתן, בת ים החליטה שלא להאריך את התוכנית. לכן נכון לסוף 2026 אי אפשר להגיש בקשה חדשה להיתר מכוח תמ"א 38.
מה קורה עם בניין שכבר נמצא בתהליך?
- יש היתר בתוקף: ממשיכים לבנות לפי ההיתר והתנאים שבו. חשוב לעקוב אחר מועדי התחלת העבודות ותוקף ההיתר.
- הוגשה בקשה לפני המועד: בודקים מול הוועדה המקומית את מעמד הבקשה. את הסטטוס אפשר לראות במערכת רישוי זמין.
- יש הסכם עם יזם אבל אין בקשה: ההסכם לא נותן זכויות בנייה בפני עצמו. צריך לבדוק עם היזם ועם עורך הדין של הדיירים לאיזה מסלול חלופי עוברים, ובדרך כלל גם לעדכן את ההסכם.
- לא התחלתם: בודקים מה התוכנית העירונית להתחדשות עירונית בעיר שלכם, והאם המסלול של חלופת שקד מתאים לבניין.
מה מחליף את תמ"א 38?
יש שני כיוונים עיקריים. הראשון הוא תוכניות התחדשות עירונית של הרשויות – כל עיר מכינה תוכנית משלה שקובעת היכן מותר להוסיף זכויות ובאיזה היקף. השני הוא חלופת שקד, תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר לקדם פרויקט של הריסה ובנייה בדרך של תוכנית מפורטת בוועדה המקומית. ההבדל המעשי: במקום היתר ישיר כמו בתמ"א 38, צריך הליך תכנוני, ולכן לוחות הזמנים ארוכים יותר והתנאים משתנים מעיר לעיר.
היטל השבחה ותמ"א 38
אחד היתרונות של תמ"א 38 היה פטור מהיטל השבחה על הזכויות שניתנו מכוחה, בתנאים שבחוק. בפרויקטים במסלולים החלופיים חשוב לבדוק מראש אם חל פטור או הנחה, כי ההיטל משפיע ישירות על הכדאיות לפרויקט ועל מה שהדיירים מקבלים.
מה כדאי לבדוק לפני שחותמים על פרויקט חדש?
- את תיק הבניין – כולל חריגות קיימות שעלולות לעכב את הבקשה.
- את התוכנית העירונית החלה על הרחוב או השכונה.
- מה מקבל כל דייר: שטח, ממ"ד, חניה ומרפסת, ולוח זמנים מחייב.
- בטוחות ליזם: ערבות בנקאית, ביטוחים ופיקוח מטעם הדיירים.
לדיירים שרק רוצים מרחב מוגן, יש מסלול נפרד ופשוט יותר: היתר בנייה לממ"ד.
עודכן: 01.10.2026
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 עדיין בתוקף ב-2026?
לא לבקשות חדשות. התוכנית פקעה, ובערים שבחרו בהארכה היא חלה עד מאי 2026 או עד אישור תוכנית חלופית. היתרים שכבר ניתנו נשארים בתוקף.
מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?
תמ"א 38/1 היא חיזוק הבניין הקיים ותוספת קומות ודירות. תמ"א 38/2 היא הריסת הבניין ובנייה של בניין חדש במקומו.
מה קורה עם הסכם תמ"א 38 שנחתם ולא הוגש?
ההסכם לא נותן זכויות בנייה בפני עצמו. יש לבדוק עם היזם ועם עורך הדין של הדיירים מעבר למסלול חלופי, ולרוב לעדכן את ההסכם.
מה זו חלופת שקד?
חלופת שקד היא תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה באמצעות תוכנית מפורטת בוועדה המקומית, במקום היתר ישיר מכוח תמ"א 38.
האם אפשר לבנות ממ"ד בלי תמ"א 38?
כן. תוספת ממ"ד לדירה היא מסלול רישוי נפרד, עם הקלות ופטורים מסוימים, ואינה תלויה בתמ"א 38.